Analyse Grondexploitatie Trekdijk





Inleiding
Deze analyse heeft betrekking op de 22-01-2018 door de raad vastgestelde exploitatieopzet.
Na een participatieproces heeft de raad op 14 november 2019 besloten tot een andere invulling: het adviesscenario.
Op 28 mei 2020 heeft de raad daarom een herziene exploitatieopzet vastgesteld.
Deze analyse zal ook grotendeels op de herziene versie van toepassing zijn.

Dat de werkgroep Trekdijk niet alleen staat blijkt uit de doorrekening van D66 en SP over de financiŽle risico's van de herziene exploitatieopzet.

Meer hierover zie: Trekdijk kost sowieso miljoenen volgens D66 en SP

Meerdere door ons geraadpleegde deskundigen bevestigen onze conclusies:
  1. De geheime exploitatieopzet en bijbehorend raadsvoorstel is misleidend; is "erg financieel gedreven".
  2. De noodzaak van een bedrijventerrein aan de Trekdijk is discutabel
  3. Overeenstemming met Vlissingen over meer dan 5 ha is twijfelachtig
  4. Instemming Provincie is nog niet zeker
  5. Serieuze kandidaten voor kostendekkende grondprijs nooit aangetoond
  6. Marktbehoefte op termijn voor beoogde logistieke sector vanuit branche niet bevestigd
  7. Financieel risico voor de gemeente wordt onderschat
  8. Financieel nadeel op termijn mogelijk groter dan nu afwaarderen
  9. Weizichtweg wordt minder aantrekkelijk en nog gevaarlijker
  10. Slecht voor relatie met Nieuw- en Sint Joosland en Vlissingen
  11. Langdurige beroep- en bezwaarprocedure lijkt onontkoombaar
Overigens blijkt de twijfel over de te maken kosten ook uit enkele technische vragen van D66.

Waarom vinden wij het raadsvoorstel met bijbehorende exploitatieopzet misleidend.
In het openbare raadsvoorstel staat letterlijk: "De verwachte opbrengsten uit de grondexploitatie zijn hoger dan de verwachte kosten. De kosten worden dus gedekt uit de opbrengsten".
In het openbare raadsvoorstel wordt echter verzuimd te vermelden dat slechts 5 hectaren Trekdijk in het bedrijventerreinprogramma is opgenomen en in aanmerking komen voor bestemming bedrijventerrein.
Ook niet dat voor de resterende gronden een wijzigingsbevoegdheid zal worden opgenomen. Het college kan daardoor buiten de raad om wijzigingen in de door de raad vastgestelde plannen aanbrengen.
Pas helemaal achterin de geheime exploitatieopzet worden 4 risico's genoemd ( politiek, planologisch, kosten en marktrisico's ), overigens zonder enige cijfermatige onderbouwing, terwijl met deze risico's miljoenen zijn gemoeid.
Waarom niets hierover in het openbare raadsvoorstel, maar wel het geruststellende "De kosten worden dus gedekt uit de opbrengsten"? De financiŽle risico's hoeven de burgers blijkbaar niet te weten. Is alleen voor oplettende raadsleden, die de moeite nemen, om ondanks deze geruststellende zin, de geheime exploitatieopzet tot de laatste pagina door te nemen.
Zie de webpagina waarom wij het raadsvoorstel met bijbehorende exploitatieopzet niet alleen misleidend vinden, maar ons ook afvragen of daarmee de democratische besluitvorming niet is gehinderd.


Waarom deze analyse?
In het Plan van Aanpak van het Participatieteam Trekdijk staat dat de scenario's worden getoetst op marktbehoefte en technische en financiŽle haalbaarheid. Om een correcte vergelijking met het scenario van de exploitatieopzet Trekdijk mogelijk te maken vonden we het noodzakelijk om inzicht te krijgen in de geheime Grondexploitatie Trekdijk, die deel uit maakte van het raadsvoorstel vaststellen Exploitatieopzet Trekdijk.

Ondanks dat een raadsmeerderheid het college heeft verzocht, onder het tekenen van een geheimhoudingsverklaring, de volledige exploitatieopzet aan het Participatieteam te verstrekken, besloot het college veel z.g. gevoelige informatie onzichtbaar te maken.
Omdat de wel vrijgegeven informatie als openbaar kan worden beschouwd, kunnen we er wel vrijelijk met een ieder over communiceren. Door de vele onzichtbaar gemaakte cijfers geeft de openbare versie van de exploitatieopzet niet veel meer prijs dan uit het raadsvoorstel zelf is af te leiden.

Merkwaardigerwijs is zelfs informatie onzichtbaar gemaakt, welke kennelijk als "antwoord" op onze vragen na inspreken vorig jaar in de commissie Ruimte, in het openbare verslag is opgenomen, zie pag. 20/21:
In de exploitatieopzet bedragen de totale nog te maken kosten circa € 6 miljoen miljoen. Van die 6 miljoen is 1,5 miljoen rentelasten. Met afwaardering kan je geen leningen aflossen dus afwaarderen helpt daar niet tegen. De fysieke nog te maken kosten zijn circa € 3,5 miljoen. Een deel daarvan is voor bouwrijp maken, een deel voor woonrijp maken. Het kost dus normaal gesproken veel minder.
Overigens wordt je van dit vage antwoord niet veel wijzer.

Verassend was ook het volgende antwoord: U bent in de veronderstelling dat om afwaardering te voorkomen de gronden per eind 2019 een bedrijfsbestemming zouden moeten hebben. Het BBV schrijft echter uitsluitend voor dat om afwaardering te voorkomen een exploitatieopzet moet zijn vastgesteld. Dat is inmiddels gebeurt dus afwaardering is niet meer aan de orde.

De belangrijkste cijfers op een rij ( Alles prijspeil 2018 )

Kosten verwerving grond €  6,803 miljoen
Bouwrijp maken €  4,365 miljoen
Renteverliezen €  4,192 miljoen
Totale kosten:€ 15,360 miljoen
Reeds geÔnvesteerd:€ 10,324 miljoen( per november 2017: € 9,284 miljoen )
Nog te investeren:€   5,036 miljoen( per november 2017: € 6,022 miljoen )

Gezien de zorgelijke financiŽle situatie van de gemeente is het de vraag of de Provincie instemt met de aanvullende investering van ruim € 5 miljoen. Temeer daar uit het volgende blijkt dat deze exploitatieopzet niet erg realistisch is.

Grondprijs niet realistisch: Scheelt € 3 tot 4,5 miljoen
Volgens het raadsvoorstel wordt binnen 10 jaar een positief exploitatieresultaat verwacht en kan de eerder gemaakte reservering van € 1,47 miljoen voor toekomstige verliezen vervallen. De laatste doorrekening noemt zelfs een exploitatieresultaat van € 1,422 miljoen. Dan wordt er blijkbaar van uitgegaan dat vrijwel alle 17,95 ha grond in de periode 2020 t/m 2029 wordt uitgegeven en moet met een grondprijs van niet veel lager dan € 100 per m2 zijn gerekend.
Zo'n prijs is misschien haalbaar voor kleine gunstig gelegen kavels op een traditioneel bedrijventerrein, maar niet voor zeer grote kavels op een logistiek bedrijventerrein. Dankzij deze exploitatieopzet verandert een verlies van € 7,5 miljoen, in een winst van ruim € 1,4 miljoen en is de gemeente op papier dus bijna € 9 miljoen minder arm. Maar is dat wel realistisch? Middelburg is zeker niet de enige gemeente die zich met het grondbezit probeert rijk te rekenen.
Als de eerste 5 ha wordt afgezet aan logistieke bedrijven met de daarbij behorende buitenopslag, waarbij zelfs milieucategorie 4.1 wordt toegestaan, dan wordt de Trekdijk een soort tweederangs bedrijventerrein met dito grondprijzen, waar nette representatieve bedrijven zich niet thuis voelen. Voor dergelijke grote kavels voor logistieke bedrijven is € 70 a 80 per m2 veel realistischer. Dit is ons bij navraag bevestigd door de brancheorganisatie Transport en Logistiek Nederland (TLN).
Stel dat die 15 hectare kan worden verkocht voor € 80 per m2 in plaats van € 100 dan scheelt dat al 3 miljoen. ( Bij € 70 per m2 scheelt het zelfs € 4,5 miljoen ).

Wat houdt milieucategorie 4.1 in?
Hoe hoger de milieucategorie, hoe meer hinder de omgeving kan verwachten op het gebied van geur, stof, geluid, of zelfs gevaar.
De activiteiten van het vaak genoemde transport- en containerbedrijf op Arnestein vallen in milieucategorie 3.2.
Als de bedrijfsactiviteiten in categorie 4.1 vallen is er nog meer hinder te verwachten, meestal meer geuroverlast.

Ook Raad betwijfelt nog steeds serieuze interesse bedrijven
Als er naar wordt gevraagd, verwijst het college naar een begin 2017, in opdracht van het college, uitgevoerde Ecorys markttoets Trekdijk. Hieruit zou blijken dat de Trekdijk kan voorzien in een actuele ruimtebehoefte door de logistieke sector van ongeveer 5 hectaren. Overigens werd en wordt zelfs binnen de coalitie nog steeds getwijfeld aan de objectiviteit van dit rapport. Temeer daar het college consequent weigerde, zelfs onder geheimhouding, de namen van de geÔnteresseerde bedrijven bekend te maken, laat staan of men een kostendekkende grondprijs wil betalen. De twijfel leidde 1 oktober 2019 opnieuw tot vragen van D66 aan het college.
Wethouder Carla Doorn antwoordt dat de betreffende bedrijven dat niet willen. Verder dat er wel belangstelling is getoond, maar er geen concrete voorstellen of aanvragen zijn ontvangen.

Alleen grote kavels is niet realistisch. Zelfs verkoop grote kavel op Arnestein lukte niet
De hele Trekdijk wordt verkaveld in slechts 7 grote tot zeer grote kavels van totaal 17,95 hectaren. Dus gemiddeld per kavel ruim 2,5 hectaren, maar liefst bijna 4 (!) voetbalvelden per kavel. Dat lijkt alleen gedaan om naar een zo gunstig mogelijk exploitatieresultaat toe te rekenen: Relatief weinig kosten voor de infrastructuur en bovendien meer netto terrein verkoopbaar.
Dezelfde dag dat de raad instemde met deze exploitatieopzet werd juist een raadsbesluit genomen om een grote, al jaren onverkoopbare, kavel van 1,24 ha op Arnestein op te splitsen in 5 kleinere kavels van ongeveer 0,23 ha.
Overigens staan die hele grote kavels van meer dan 2 ha, misschien afgezien van een enkel transportbedrijf, ook haaks op de Trekdijk-visie van de Middelburgse Bedrijvenclub. Op Arnestein zijn afgezien van bedrijven als Eastman en Lumileds de kavels gemiddeld nog geen 2.000 m2.
Uit het Omgevingsplan Zeeland 2018 blijkt dat aan dergelijke grote kavels, of zelfs nog groter, voor logistieke bedrijven wel behoefte is, maar niet op Walcheren. Wel meer oostelijk in de provincie, dichter bij de verkeersas Rotterdam-Antwerpen, of in de Zeeuws-Vlaamse Kanaalzone. Ook dit werd ons bij navraag door de brancheorganisatie Transport en Logistiek Nederland (TLN) bevestigd.
Bovendien is volgens een beleidsmedewerker van de Provincie de afzet van 15 tot 18 ha in de vorm van dergelijke grote kavels aan de Trekdijk niet realistisch.
Overigens is op het raadsvoorstel exploitatieopzet Trekdijk een aantal amendementen van toepassing, o.a.:
Bij het bestemmingsplan een norm ten aanzien van de werkgelegenheid vast te stellen (uitgangspunt is de ooit genoemde norm van 25 arbeidsplaatsen per ha). Deze norm zal voor de beoogde bedrijven niet haalbaar zijn.

Financieel nadeel bij normale kavelgrootte minstens € 2,5 miljoen
Volgens het raadsvoorstel kost het opsplitsen van een kavel van 1,24 ha op Arnestein in 5 kleinere kavels ( van ongeveer 2.000 m2 ), ongeveer € 160.000 extra voor een insteekweg. Het ging bovendien ten koste van 955 m2 uitgeefbare grond.
Stel dat het lukt om maximaal 5 ha netto conform de afspraken in het bedrijventerreinprogramma ( BTP ) daadwerkelijk als 1 of 2 kavels uit te geven, dan resteert nog minstens 12,95 ha. Stel dat deze 12,95 ha in 60 kavels van gemiddeld grootte ruim 2.100 m2 wordt opgesplitst.
Als we de financiŽle effecten van de kavel van 1,24 extrapoleren naar deze 12,95 ha, dan is ongeveer 1 hectare minder verkoopbaar en de extra kosten van de infrastructuur zijn zeker € 1,5 miljoen hoger.
Uitgaande van een grondprijs van € 100 per m2 levert dat € 1 miljoen minder op en kost het € 1,5 miljoen meer. Wat dat betreft is de exploitatieopzet € 2,5 miljoen te gunstig. Maar omdat de voorziene gemiddelde kavelgrootte in de exploitatieopzet veel groter is dan die 1,24 ha, zal het nadeel eerder hoger dan lager uitvallen.

Bijna 18 hectaren verkopen binnen 10 jaar lijkt een illusie. Zelfs instemming Provincie voor 5 hectaren nog niet zeker.
Op basis van het in 2017 vastgestelde BTP zou Middelburg een bestemmingsplan in voorbereiding mogen nemen voor maximaal 5 ha netto bedrijventerrein aan de Trekdijk. Overigens zal, zodra Middelburg de hiervoor benodigde wijziging van het bestemmingsplan in gang zet, de noodzaak alsnog door de Provincie worden beoordeeld. Er zal moeten worden aangetoond dat voldoen wordt aan de regels van provinciaal Omgevingsplan en - verordening, zoals de ladder voor duurzame verstedelijking. Dit betekent o.a. dat eerst de ruimte op bestaande bedrijventerreinen moet zijn benut. Wat dat betreft liggen er op Arnestein nog voor ongeveer 9 hectaren mogelijkheden met de al jaren braakliggende grond van Eastman en de grond in gebruik door boerenbedrijf van fam. Kluijfhout.
Als die 5 hectaren zou lukken, zal in ieder geval voor de rest van de Trekdijk eerst nieuwe afspraken met de colleges van de buurgemeenten moeten komen, die worden goedgekeurd door de Provincie.
Het lijkt onwaarschijnlijk dat het college van Vlissingen zich dat naar de raad kan verantwoorden. In 2017 werd het college massaal daar de raad teruggefloten, toen het "in beginsel" bereid was in te stemmen met 5 ha Trekdijk. ( Zie ook verderop bij de rol van GS ). Zeker als de vraag naar nieuw bedrijventerrein niet of nauwelijks stijgt.

Op basis van de laatste ( in 2016 ) in opdracht van de Provincie door de STEC-groep uitgevoerde vraagraming wordt na 2025 verwacht dat de vraag naar bedrijventerrein zal afnemen ( en mogelijk op langere termijn negatief wordt ).

Het lijkt in ieder geval noodzakelijk een actualisatie van de vraagraming af te wachten. Deze wordt in december 2019 verwacht.

Dan pas zal in het regionaal overleg over het bedrijventerreinprogramma met de Provincie en buurgemeenten ( met name Vlissingen ) blijken of 15 ha verkopen binnen 10 jaar realistisch is.
Merkwaardigerwijs staat in de toelichting van de exploitatieopzet bij Risico's:
"dat uit de meest recente bedrijventerreinenprognose van de Provincie er over 5 jaar weer ruimte ontstaat om nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen".
Dit is ons door de Provincie niet bevestigd. Integendeel, het werd ons duidelijk dat de in opdracht van Middelburg door Ecorys uitgevoerde Markttoets Trekdijk niet door de Provincie werd "omarmd".

Het is hoogst onwaarschijnlijk dat Vlissingen ermee instemt om 15 hectaren grond aan de Trekdijk te bestemmen tot bedrijventerrein!

Verkeersmaatregelen Weizichtweg onvoldoende
De Weizichtweg is een relatief smalle weg, waar in zijn korte bestaan al 2 dodelijke ongevallen zijn voorgekomen. Bij de aanleg van de weg ging men nog uit van een "normaal traditioneel" bedrijventerrein, waarvoor in 2009 de Trekdijk is aangekocht.
Nu dreigt deze weg intensief te worden gebruik door vrachtwagens met opleggers, die (afval-)containers transporteren en/of andere zware transporten. Voor veilige rotondes is nauwelijks of geen ruimte.
In de exploitatieopzet wordt niet gesproken over rotondes, maar over 2 kruisingen. Dit lijkt volstrekt onvoldoende. Ook is er niets voorzien voor de toegezegde omleidingsroute om zwaar verkeer uit het dorp te weren. Als de ontsluiting voor dit zware verkeer naar het bedrijventerrein op een veilige manier moet gebeuren lijkt een forse extra investering onvermijdelijk.
Dit zou zo nodig een onafhankelijke partij moeten doorrekenen.

Verliezen op termijn
Het is veel realistischer om ervan uit te gaan dat hooguit 70 % van de beschikbare 18 ha tegen een grondprijs van € 80 wordt afgezet. Dan levert het hooguit € 10 miljoen op, terwijl dan waarschijnlijk 16 tot 17 miljoen geÔnvesteerd. Dus op termijn ongeveer een zelfde verlies als afwaarderen. In de presentatie op de dorpstafel in het voorjaar van 2016, voorspelde we een uiteindelijk verlies van € 8 miljoen, dat was toen meer dan afwaarderen. Toen ging het overigens nog om een traditioneel bedrijventerrein. We hadden toen nog geen idee van het zware vrachtverkeer dat gepaard gaat met een logistiek bedrijventerrein.
Als deze plannen worden doorgezet is dat nog bedreigender voor Nieuw- en Sint Joosland dan het oorspronkelijk beoogde traditioneel bedrijventerrein. Bovendien wordt onnodig een mooi polderlandschap opgeofferd en zal bedrijventerrein Arnestein met nog meer leegstand en verloedering te maken krijgen.
Met deze exploitatieopzet schuift Middelburg de financiŽle problemen voor zich uit en veroorzaakt vooral ......een hoop narigheid.

Kosten voor bouwrijp maken en waarborgen verkeersveiligheid lijken sterk onderschat
Hoe is het mogelijk dat de 1e fase ( het ontwikkelen van de eerste 5 ha bedrijventerrein ) slechts 0,9 miljoen gaat kosten? Zeker als het terrein op een veilige manier ontsloten moet worden. Zelfs in de eerste fase hebben we al te maken met relatief veel zware transporten vanaf en naar het bedrijventerrein.
Een door de werkgroep geraadpleegde deskundige verwacht dat de totale kosten voor bouwrijp maken ongeveer € 3 a € 4 miljoen hoger zullen uitvallen. En dat is exclusief de onvermijdelijke kosten die nodig zijn t.b.v. de verkeersveiligheid.
In de exploitatieopzet staat onder "risico's in de kostensfeer" over de te nemen verkeersmaatregelen o.a.:
- Uit onderzoek moet blijken welke maatregelen noodzakelijk zijn.
- Het kan zijn dat de kosten hoger uitpakken dan de aannames.
Dat laatste lijkt onvermijdelijk. Door niet al vooraf die kosten te onderzoeken, houdt de gemeente zich toch zelf voor de gek?

Conclusie: Exploitatieopzet alleen bedoeld om niet te moeten afwaarderen
Het is overduidelijk waarom het college heeft besloten veel "gevoelige informatie" onzichtbaar te maken.
Met deze exploitatieopzet is simpelweg naar een positief exploitatieresultaat toe gerekend. Alleen maar om te voorkomen dat de Trekdijk per 31-12-2019 moet worden afgewaardeerd. Onwaarschijnlijke lage kosten om het bedrijventerrein te ontwikkelen in combinatie met een optimistisch opbrengst de eerste 10 jaar, zowel in aantal hectaren als de grondprijs.
Hoe deze kon worden goedgekeurd door de accountant lijkt een raadsel. Beseft de accountant wel dat de zowel de grondprijs als het aantal af te zetten ha niet realistisch is?
In een gesprek met een beleidsmedewerker van de Provincie werd deze exploitatieopzet beoordeeld als "erg financieel gedreven".

De bedenkelijke rol van het college van Gedeputeerde Staten (GS)
De exploitatieopzet vaststellen was pas mogelijk nadat de Trekdijk als locatie in het bedrijventerreinprogramma was opgenomen. Ondanks dat er in de regio voldoende aanbod aan bedrijventerrein was, blijkt Middelburg met de Trekdijk middels VVD-gedeputeerde SchŲnknecht door GS gesteund. Het college van Vlissingen had onder voorbehoud ingestemd met 5 ha Trekdijk als complementair aanbod in het Walchers bedrijventerreinprogramma en zou dit positief aan de raad voorleggen.
GS zou het bedrijventerreinprogramma pas definitief vaststellen nadat ook het college van Vlissingen, na consulteren van de raad, definitief akkoord zou gaan. In de adviesraadvergadering in Vlissingen van 29 juni 2017 werd dit vooraf nadrukkelijk door wethouder John de Jonge medegedeeld. Mede omdat de raad in Vlissingen de Trekdijk massaal afwees, besloot het college van Vlissingen niet in te stemmen met het opnemen van de Trekdijk in het bedrijventerreinprogramma. Pas daarna bleek dat GS het bedrijventerreinprogramma incl. 5 ha Trekdijk al definitief had vastgesteld.
Ook de Statenfractie van SP bleek, gezien herhaalde tegenstrijdige uitlatingen van gedeputeerde SchŲnknecht, onaangenaam verrast. Zie de brief aan het college van GS en het merkwaardige antwoord op vraag 11: Het besluit van GS hield rekening met goedkeuring door de raad. Gedeputeerde SchŲnknecht wist echt wel hoe de Vlissingse raad over de Trekdijk dacht, maar wilde dit niet afwachten, zodat Middelburg de Trekdijk niet zou behoeven af te waarderen.

Twee suggesties voor andere locaties, die miljoenen kunnen opleveren
In het Plan van Aanpak staat o.a.:" Als er geen bedrijventerrein aan de Trekdijk komt, zal de gemeente zo nodig een andere locatie zoeken", maar dat suggesties kunnen wel worden meegenomen. Omdat bovendien in het werkprogramma staat dat bij nieuwe ruimtevraag eerst wordt gekeken naar mogelijkheden voor vestiging op bestaande bedrijventerreinen, vinden we dat de volgende mogelijkheden eerst moeten worden benut.
  1. Een transport- en containerbedrijf, aan de AmpŤreweg op Arnestein, wat nu uitstekend vanaf de N57 bereikbaar is, zou willen uitbreiden. Omdat de naastgelegen braakliggende grond niet te koop is, is dit bedrijf een mogelijke kandidaat voor de Trekdijk.
    Dit zou veel transportbewegingen van zwaar vrachtverkeer op de krappe turbo-rotondes op de Schroeweg en de smalle Weizichtweg tot gevolg hebben.
    Het wrange is dat de naastgelegen 4,2 hectaren, al sinds 2005 braakliggende grond, destijds door de gemeente Middelburg is verkocht aan Eastman met een verplichting tot bouwen. Omdat Eastman deze verplichting keer op keer niet nakomt, heeft de gemeente het recht de grond terug te kopen voor slechts € 42 per m2. Als er inderdaad behoefte is aan bedrijfsgrond, kan de gemeente pakweg € 2 miljoen verdienen. Het transport en containerbedrijf zou dan alleen een hek hoeven te verplaatsen.
    De website kadastralekaart.com toont de braakliggende percelen, te weten M758 en M899, samen 4,23 hectaren.

  2. Aansluitend ligt nog ongeveer 4,6 hectare grond met bedrijfsbestemming, welke nog steeds agrarisch wordt gebruikt door de fam. Kluijfhout. Ondanks dat zij al jaren aandringen op grondruil, is het college van plan deze grond definitief als bedrijfsgrond uit te sluiten door ze agrarisch te herbestemmen. Dit gaf aanleiding tot een brief van dhr. en mevr. Kluijfhout. Hierin geven ze aan dat ze sinds hun schriftelijk verzoek van 19 oktober 2009 nog steeds bereid te zijn tot grondruil. Bovendien kan de gemeente een schadeclaim verwachten als de bestemming van hun grond wordt gewijzigd in agrarisch.
    In plaats van een schadeclaim zou de gemeente met deze grond ook een fors bedrag kunnen verdienen.

Presentatie aan raadscommissie Ruimte
Door de werkgroep Trekdijk is op 17 juni 2019 over bovenstaande en de voorgeschiedenis aan raadscommissie Ruimte een presentatie gegeven.

....omhoog

Namens de werkgroep Trekdijk van het Participatieteam

Hans van Hal
Update januari 2020