De verstopte financiŽle risico's

Inleiding
De hierna genoemde risico's staan wat verstopt in de geheime bijlage van het raadsvoorstel Vaststellen exploitatieopzet Trekdijk, welke vlak voor afloop van de vorige raadsperiode, op 22 januari 2018, door de raad is behandeld.

College geeft met tegenzin beperkte inzage in geheime bijlage exploitatieopzet
Toen na de verkiezingen door de LPM een participatieproces is afgedwongen, lukte het wijlen LPM-wethouder Lodder niet om binnen het college steun te krijgen om het participatieteam Trekdijk inzage te geven in de geheime bijlage van de exploitatieopzet.
Pas nadat het college ertoe werd gedwongen met een door de LPM gesteunde motie, besloot het college de bijlage gedeeltelijk openbaar te maken. Zie betreffende memo aan de raad.
Hoewel een groot deel van de cijfers was zwart gemaakt, kunnen we over deze openbaar gemaakte versie vrijelijk communiceren.

Terwijl achterin de geheime bijlage een viertal grote financiŽle risico's werd genoemd, stond in het openbare raadsvoorstel echter heel misleidend: De verwachte opbrengsten uit de grondexploitatie zijn hoger dan de verwachte kosten. De kosten worden dus gedekt uit de opbrengsten.

Vlissingen moet wel instemmen met 18 in plaats van 5 hectaren
Het college rekent er blijbaar op dat Vlissingen alle bezwaren tegen een bedrijventerrein aan de Trekdijk laat varen en de Trekdijk (vrijwel) alle vraag naar bedrijventerrein in de regio voor zijn rekening neemt. Om die reden stond in het openbare raadsvoorstel mogelijk niet vermeld dat de exploitatieopzet betrekking had om binnen 10 jaar geen 5 maar netto ongeveer 18 hectaren bedrijventerrein uit te geven. Het zou slapende honden in Vlissingen wakker kunnen maken.
Opm: In 2020 heeft de raad een herziene exploitatieopzet vastgesteld voor het adviesscenario. Dit gaat uit van ruim 3 hectare minder uitgeefbaar bedrijventerrein, maar dat doet weinig af van de hier genoemde risico's.

De verstopte risico's

In de paragraaf risico's, achterin de ( zie pag. 14-15 ) openbaar gemaakte bijlage van het raadsvoorstel uit 2018, staat letterlijk:

De exploitatie kent, vanuit het grondbedrijf gezien, de volgende risico's:

Politieke risico's.
Het bedrijventerrein aan de Trekdijk is politiek niet onomstreden. Om bedrijventerrein te kunnen ontwikkelen is medewerking van de provincie nodig. Een voorwaarde hiervoor onder de huidige omstandigheden is het hebben van regionale afspraken (met Veere en Vlissingen) over bedrijventerreinprogramma. Voor de komende vijf jaar is hierin voorzien voor vijf hectare. Of in de toekomst ook het meerdere in het programma kan worden opgenomen, uiteraard in de situatie dat er ook vraag naar dergelijk terrein is is niet op voorhand zeker gelet op de ervaringen van de afgelopen jaren. Wel blijkt uit de meest recente bedrijventerreinprognose van de Provincie dat er over vijf jaar weer ruimte ontstaat om nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen. Ook de gemeenteraad zelf kan beslissingen nemen die nadelig zijn voor de exploitatiemogelijkheden van Trekdijk.

Planologische risico's.
Gebleken is dat er weerstand bestaat met name bij een aantal bewoners van Nieuwland tegen het voorgenomen bedrijventerrein. Ook de gemeente Vlissingen staat niet positief ten opzichte Van dit plan. Tegen een ontwerpbestemmingsplan kunnen zienswijzen worden ingediend en vervolgens kunnen mensen beroep aantekenen tegen het bestemmingsplan Waardoor het in het slechtste geval niet door kan gaan, in een minder slecht geval alleen gewijzigd en/of later dan gewenst. Soms kan dit ondervangen worden door mee te bewegen met de zienswijzen. Vaak echter zijn zienswijzen dermate principieel van aard (men wil de ontwikkeling in zijn geheel geschrapt zien) dat dit niet mogelijk is of dit de exploitatie dusdanig belast dat er geen sprake meer is van financiŽle haalbaarheid.

Risico's in de kostensfeer.
Voor enkele posten zijn op dit moment aannames gedaan (kruisingen Weizichtweg, verkeersmaatregelen Weizichtweg, aanpassing rotonde Schroeweg, archeologie). Uit onderzoek moet blijken of en zo ja welke maatregelen noodzakelijk zijn. Het kan zijn dat de kosten die hieruit voortvloeien hoger uitpakken dan de aannames die gedaan zijn. Andersom behoort uiteraard ook tot de mogelijkheden. Deze onderzoeken zullen in het begintraject worden uitgevoerd zodat vooraf bekend is waar we aan toe zijn.

Marktrisico's.
Op basis van het Ecorys-rapport en onze eigen ervaringen verwachten wij dat er structureel voldoende vraag is om dit bedrijventerrein in 10 jaar vrijwel volledig uit te kunnen geven. Indien het economisch klimaat echter in nadelige zin verandert en we in een nieuwe crisis zoals die van 2008-2014 terecht komen kan het echter langer duren eer het terrein volledig uitgegeven kan zijn. Dit kan ook een nadelige invloed hebben op de mogelijkheden tot opbrengstverhoging c.q. het realiseren van de opgenomen grondprijs.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Onze analyse van de genoemde risico's
  • De eerstgenoemde 2 risico's zijn afhankelijk van de medewerking van de gemeente Vlissingen. Die moet ermee instemmen om 14,7 hectaren Trekdijk in het bedrijventerreinprogramma op te nemen.
  • Van de risico's in de kostensfeer lijkt het college de kosten om het bedrijventerrein op veilige manier te ontsluiten, zwaar te onderschatten. Het verklaart waarom ze dit punt niet in de vervolgparticipatie wilde betrekken.
  • Wat het marktrisico betreft, is het een illusie dat het bedrijventerrein in 10 jaar volledig kan worden uitgegeven.
Het is niet waarschijnlijk dat genoemde risico's in de herziene exploitatieopzet van mei 2020 in belangrijke mate zijn aangepast aan het wat afwijkende adviesscenario. Daarin is ruim 3 hectare minder uitgeefbaar bedrijventerrein. ( Opm.: Overigens wilde het college in mei 2021 met een nieuw en weer ijlings ingetrokken, "voorstel" over de vervolgparticipatie juist meer uitgeefbaar bedrijventerrein.)
Echter het college bleek niet bereid ons enige inzage te verschaffen in deze herziene exploitatieopzet.
Blijkbaar omdat we hebben aangekaart dat het raadsvoorstel uit 2018 misleidend was, wordt nu wel in het openbare raadsvoorstel aangegeven dat er risico's zijn, die kunnen leiden tot hogere kosten en/of lagere opbrengsten.
Kortom de in 2018 genoemde risico's blijven vrijwel onverkort aanwezig. Hier is ook is bij herhaling namens de fracties van D66 en SP op gewezen: Als minder dan 10 hectare wordt uitgegeven is het voordeliger om de Trekdijk af te boeken naar agrarische waarde.
Zie ons bericht van 7 september 2020, met de publieksversie van de doorrekening Trekdijk van D66 en SP en ons bericht aan de raad dat de risico's in de kostensfeer veel groter zijn.

mei 2021

Hans van Hal
Lid van de werkgroep Trekdijk en deelnemer participatieteam Trekdijk